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Pacto de Exclusividad Inmobiliaria

Exclusividad Inmobiliaria

Tanto los operadores jurídicos como los particulares nos hemos venido preguntando en muchas ocasiones si es válido un pacto de exclusividad inmobiliaria suscrito con un consumidor y usuario, cuando se establece que su incumplimiento dará lugar a una indemnización equivalente a la comisión por la venta del inmueble.

El supuesto mas común podría encuadrarse en aquella situación donde un particular firma un pacto de exclusividad para la venta de una vivienda, y durante la vigencia temporal de este acuerdo el vendedor lleva a cabo la venta por si mismo o valiéndose de otro profesional del mercado.

Bien podría  pensarse que resultaría desproporcionado y abusivo cobrar la totalidad de las cantidades pactada por la realización del trabajo, cuando este trabajo no se ha realizado con éxito o no se ha finalizado gracias a la actividad intermediadora del profesional inmobiliario. A continuación desarrollamos este pacto de exclusividad inmobiliaria.

El Tribunal Supremo en esta cuestión ha venido a arrojar algo de luz a este respecto, y que venía siendo resuelto con distinta suerte por los Juzgados y tribunales del territorio español.  La Sentencia de fecha 10 de mayo de 2019 dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo ha confirmado expresamente  la validez de este tipo de pactos.

Y según criterio del alto Tribunal, en lo que aquí resulta relevante, no resulta abusivo porque no se impide la venta por el particular directamente o a través de otro profesional –no hay limitación del derecho de propiedad- si bien  “deberá abonar la compensación pactada durante el periodo de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador”.

Y aunque pueda sorprendernos, esta indemnización que es igual al 100% de los honorarios por el éxito de la intermediación, “no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada”.

Dicho esto, y siendo este el actual criterio del Tribunal Supremo, eso no significa necesariamente que no existan argumentos para que la clausula de exclusividad inmobiliaria pueda devenir nula o no aplicable, aunque por otras razones que a continuación exponemos:

Si nos movemos en la plano de condiciones generales de la contratación (clausulas predispuestas por el que ofrece servicios y destinadas a una pluralidad de contratos), hay un filtro de transparencia que deben pasar, como las ya famosas clausulas suelo:

1.-El consumidor debe haber tenido la oportunidad real de conocer de forma completa la existencia de la cláusula, no siendo válidas aquellas clausulas oscuras que quedan ocultas, escondidas o emboscadas en el texto del contrato.

2.- Su redacción debe resultar concreta, clara y sencilla, de forma legible y comprensible, permitiendo el conocimiento  por parte del consumidor de conocer la carga económica que implican.

Y aunque no forma parte del control de la transparencia también podemos añadir que sería objeto de nulidad un contrato en exclusiva que se pactase por tiempo indefinido.

Por otro lado, pero también en el ámbito de la protección de los derechos de los consumidores, cobra especial importancia el derecho de desistimiento y su regulación, pues si el consumidores se encuentra en plazo para desistir del contrato firmado, el mismo queda sin efecto y por tanto libreado de la obligación de exclusividad suscrito con la inmobiliaria sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase,.

Este derecho de desistimiento se encuentra expresamente regulado en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (art.69), obligando al empresario a comunicar la posibilidad de ejercer tal derecho durante un plazo de 14 días. 

El incumplimiento de la obligación también aparece regulado en la misma norma (art. 71.3) y su consecuencia no es otra no es otra que la posibilidad de desistir del contrato en plazo de 12 meses a contar desde la expiración del periodo de desistimiento inicial.

Si tiene un conflicto de esta naturaleza puede consultar con nuestro despacho de abogados, y tras eliminar todos los datos personales, remitirnos el contrato para su examen.

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