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Ayudas Alquiler COVID-19

Ayudas Alquiler Covid-19

Comentarios a las medidas en materia de arrendamientos de para uso de vivienda aprobadas por Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, publicado en el BOE en fecha de hoy 1 de abril de 2020. (Enlace a BOE Ayudas Alquiler Covid-19)

Las medidas publicadas en BOE con fecha de hoy día 1 de abril de 2020, relativas los arrendamientos urbanos, se contraen única y exclusivamente a los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual. En estricto sentido técnico el Real Decreto se debiera referir a “inquilinos” y no arrendatarios, evitando así errores como los que en algún caso adolece su propio clausulado. Por ello en este ensayo me referiré a las distintas partes del contrato como: inquilino y propietario-arrendador.

Quedan excluidas situaciones arrendaticias de uso distinto de vivienda como las de temporada, industria o  local negocio.

Además, el texto del Real Decreto incide en que tales medidas le resultarán de aplicación a aquellos inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

¿QUÉ HA DE ENTENDERSE POR VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DEL REAL DECRETO (Ayudas Alquiler Covid-19)?

El concepto de vulnerabilidad económica se recoge y define en el propio artículo 5 del propio articulado (enlace a BOE Ayudas Alquiler Covid-19). 

En esencia, para entenderse cumplida la situación de vulnerabilidad económica regulada por el RD, el obligado al abono del alquiler ha de verse en alguna de estas situaciones:

  • Desempleo.
  • ERTE.
  • Reducción de jornada por motivo de cuidados.

El Decreto de Ayuda alquiler Covid-19 recoge otra posibilidad subjetiva en genérico y con evidente indefinición textual:

“En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos”.

¿EL INQUILINO HA DE ACREDITAR AL ARRENDADOR OTRA SERIE DE REQUISITOS ECONÓMICOS AL MES ANTERIOR A LA SOLICITUD PARA OBTENER AYUDA ALQUILER COVID-19?

El inquilino ha de reunir y acreditar que en el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de moratoria, no superen el límite de tres veces el IPREM. (Esto es: 1613 EUROS) con carácter general, aumentando tales cuantías en base a circunstancias correctoras al tratarse de jubilados o hijos a cargo en la unidad familiar, o supuestos de discapacidad superior al 33 por ciento de minusvalía y otras circunstancias invalidantes. (Enlace al BOE Ayudas Alquiler Covid-19)

¿DEBE ACREDITAR EL INQUILINO SU CONCRETA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ANTE LA PROPIETARIA-ARRENDADORA?

La respuesta es afirmativa. El inquilino deberá acreditar en su comunicación a la propiedad-arrendadora que reúne todos y cada uno los requisitos de vulnerabilidad establecidos en el artículo 5 del Real Decreto para solicitar la ayuda alquiler Covid-19. Además está obligado a documentarlo con una serie de certificados y acreditaciones así como a través de declaraciones que vienen establecidos en el propio Real Decreto.

¿QUÉ DOCUMENTOS LE HABRÁ DE ACOMPAÑAR EL INQUILINO AL ARRENDADOR?

El artículo 6 titulado “Acreditación de las condiciones subjetivas” relaciona una serie de documentos que habrá de presentar el inquilino a su arrendadora, a saber:

  • Para acreditar la situación de desempleo: Un certificado expedido por la entidad gestora de prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios de desempleo.
  • Para acreditar el cese de trabajador por cuenta propia. Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de dese de actividad declarada por el interesado.
  • Indicación del número de personas que habitan en la vivienda habitual.
  • Libro de Familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado empadronamiento colectivo de la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. A fin de acreditar que el inquilino o inquilinos  no son propietarios en pleno dominio de otra finca urbana.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este Real Decreto-ley.

¿QUÉ SUCEDE SI EL INQUILINO NO PUEDE APORTAR ALGUNO DE LOS DOCUMENTOS EXIGIDOS?

En el último párrafo del propio artículo 6, se establece la posibilidad de que el solicitante de la moratoria en el supuesto de no poder aportar alguno de los documentos antes relacionados, podrá sustituirlo por una declaración responsable que incluya la justificación de los motivos, que le impidiesen aportar tal documento relacionados con las consecuencias de la crisis sanitaria.

¿QUÉ EFECTOS TENDRÁ PARA EL INQUILINO VULNERABLE TAL SITUACIÓN DEBIDAMENTE SOLICITADA Y ACREDITADA DOCUMENTALMENTE?

Se recoge en el texto del Decreto tanto la suspensión de los procedimientos de desahucio como la de los lanzamientos con un periodo máximo de seis meses, a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto ley en relación con aquellas situaciones acreditadas de vulnerabilidad.

¿QUÉ SUCEDE SI EL CONTRATO VA A EXPIRAR PRONTO?

El Real Decreto contempla una prórroga extraordinaria en la duración deaquellos contratos para uso de vivienda cuya extinción se vaya a producir  entre el día 1 de abril fecha de la entrada en vigor del RD hasta dos meses después del fin del estado de alarma. Accede al BOE en el enlace Ayudas Alquiler COVID-19 

¿QUÉ BENEFICIOS OBTIENE EL INQUILINO DE COMUNICAR AL ARRENDADOR SU SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD Y ACREDITARLO CUMPLIDAMENTE?

El inquilino de una empresa o gran tenedor a través de procedimiento que describe el Real Decreto, aspira a conseguir, a elección del propietario arrendador, bien una moratoria en el abono de la renta que luego deberá devolver sin intereses antes de que expire el contrato y como máximo prorrateado dentro de los tres años siguientes. O como se ha dicho a elección de la propietaria arrendadora una reducción en el 50% del alquiler mientras dure el estado de alarma y con un máximo de 4 meses.

En relación a la moratoria o reducción de la renta, indicar que nos encontramos ante un mecanismo rogado, es decir el inquilino lo ha solicitar en plazo de un mes a su arrendador , distinguiéndose dos situaciones en función de la condición de la  propiedad-arrendadora, a saber:

A)  Cuando el arrendador sea EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA o GRAN TENEDOR y lo solicite el inquilino en el PLAZO DE UN MES desde el día 1 de abril de 2020. 

Se entiende por “gran tenedor” aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.

Si el inquilino lo solicita en plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto y no hubiese existido ya un acuerdo entre ambas partes , la propiedad-arrendadora elegirá y deberá comunicar expresamente al inquilino en PLAZO DE 7 DÍAS cualquiera de estas dos opciones 

1.-)  Una reducción en la renta del 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma con un máximo de 4 meses.

2.-)  Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma con un máximo de 4 meses. 

El pago de tales mensualidades dejadas de abonar se llevará a cabo por el inquilino de forma prorrateada durante al menos tres años, siempre y cuando el contrato o cualquiera de sus prórrogas siga en vigor. Tal moratoria no generará interés. 

B) ¿ QUÉ SUCEDE SI EL ARRENDADOR NO SE TRATA DE EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA ni GRAN TENEDOR?

En este supuesto y de resultar compelido el propietario arrendador por su inquilino, deberá igualmente en plazo de 7 días laborales indicarle si acepta o rechaza cualquier tipo de moratoria, quita o distinto acuerdo consensuado. 

En el supuesto de que el propietario-arrendador no aceptase ningún acuerdo, el Decreto como consecuencia no establece ningún reproche ni consecuencia civil, únicamente que el inquilino, si reúne requisitos, podría tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que se regula en el artículo 9.

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Autor del artículo: Miguel Martorell Briz – Abogado